Lång erfarenhet av projektering
Vi har lång erfarenhet av både pojektledning och projektering inom totalentreprenader. Många gånger har fastighetsägare låtit en byggkonsult ta fram en förprojektering som en del i ett förfrågningsundelag, redan innan vi i konkurrans med andra entreprenörer får förfrågan att prissätta objektet. Vår roll i detta sammanhang blir att projektera fram de delar som uttrycklingen inte projketerats klart, eller som av lagkrav kräver ytterligare projketering och beräkningar eller ritningar. Delar som delvis har förprojekterats, projekterar vi vidare tefter behov, men utgår i så fall att förprojekteringen inte är uppenbart felaktigt utförd. K-rintingar och övriga bygghandlingar som kvalitetsplaner mm är de vanligaste. Till slutbesiktningen tillhandahåller vi iom egna totalentreprenader relationshandlingar i form av materailsammanställningar, kulörschemor, EKS-beräkning och RH-stämplade K-ritnignar samt givetvis Råd och anvsingar för både drift och underhåll.
Fördelar med detta upplägg där beställaren med sin byggkonsult förprojekterar och skriver förfrågningsunderlaget, är att det är lättare jämföra priser mellan olika entreprenör. Detta förutsätter dock att förprojekteringen och förfrågningsunderlaget görs korrekt och tydligt av en person med tillräcklig erfarenhet och kunskap om de ingående materialen och arbetsmomenten. Den stora nackdel med detta upplägg är däremot att man som beställare har ansvar för ev. fel i förprojekteringen och i detaljerna i förfrågnignsunderlaget. Det finns många aktörer på marknaden som lusläser Handlingar i syfte att hitta tolkningsmöjligheter och fel, varefter de går in med priser som vi inte kan matcha, för att sedan bygga upp ett ”svårt och dyrt” ändringsförfarande som radikalt förändrar prisbilden för beställaren. Juridiken i Sverige fungerar nämligen så att den som är skrivande part (d.v.s. beställaren i uppläget ovan, via sin byggkonsult) aldrig får tolkningsföreträde vid självmotsägelser eller otydligheter i handlingar. Det är just detta upplägg som leder till ständiga förseningar och extrema fördyringar inom offentliga bygg- och vägprojekt, när juristerna tar över efter inledande start- och byggmöten. (T.ex. Hallandsåsen, Södra Länken, Karolinska Sjukhuset.)
Att situationen ovan kan utvecklas till en mardrömssituation för t.ex. styrelser i bostadsrättsförmedlingar, behöver knappast skrivas ut. Därför är det väldigt viktigt att man verkligen lyckas hitta en konsult som dels vet vad hen sysslar med, och dels har erfarenhet nog att undvika ta priser från de som jobbar strikt på detta sätt, för att pressa ner ingångspriset maximalt, genom att sälja ett utförande som redan är förhandsdömt att behöva ändras mot tillkommande kostnader. Även seriösa entreprenörer måste i dessa fall så klart kalkylera med det som faktiskt efterfrågas, men de brukar (liksom vi) påtala uppenbara och kostsamma fel i handlingarna genom att erbjuda optioner eller alternativa utföranden i sina offerter. Tyvärr har det blivit alltmer vanligare på sista tiden att konsulter skickar färdiga anbudsformulär till entreprenörer att endast fylla i summor. Dessa ger mindre utrymme till sidoanbud och egna funktionella förslag, varför även seriösa entreprenörer ofta tvingas ge pris på utföranden som inte alltid är helt lämpliga eller genomförbara i praktiken.
För att undvika situtioner som beskrivs ovan ber alltfler kunder oss att ta fram ett prissatt åtgärdsförslag från ”rent bord” via platsbesök och befintliga husritningar mm. Fördelen med detta är att kunden då slipper kostnader för en byggkonsult, och även slipper risken att hamna i kläm under påbörjat projekt p.g.a. felaktiga förprojekteringar eller fel i Förfrågnignsunderlag. Detta förprojekteringsarbete inför prissättnign kostar oss betydligt mindre och även om vi lägger den implicit i det offererade priset för åtgärder enligt det förslag vi lämnar, ger detta en total nettovinst för beställaren i slutändan. När vi förprojekterar ett arbete åt oss själva för prissättning har vi ansvar för allt vi har kunnat se och mäta på plats, om vi inte tydligt avisera om annat. På så vis finns ingen risk att förprojektering måste utföras om på en kunds bekostnad, eller att det dyker upp dyra ändringsbehov från de prissatta åtgärdena, som var fullt möjliga att förutse inför prissättning.
Ibland kan det dock förekomma att vi frånsäger oss att ge pris för saker som omöjligen går att kalkylera rätt, utan en mer omfattande och kostnadskrävande projektering – ofta då inkluderande avancerade beräkningar. I dessa fall erbjuder vi antingen förprojektering gentemot löpande kostnad eller fast pris – alternativit rekommenderar en fristående aktör (t.ex. konstuktör) som vi vet är kunnig och erfaren inom området.
Nackdelen med detta upplägg, rent generellt, kan vara att det tyvärr finns få företag i regionen som klarar av att genomföra en ordentlig förprojektering för arbeten som innefattar fler beståndsdelar, som t.ex. fasadrenovering i samband med både balkonggjutningar och fönsterbyten. Detta kompenseras givetvis i ofta med en mängd reservationer, där ansvaret för det skrivna frånskrivs, eller genom att det läggs på en avsevärd riskpeng i priset som driver upp totalkostnaden. Om flera entreprenörer desutom skriver sina egna åtgärdsförslag, kan det vara svårt för en beställare, som inte själv verkat i branschen, att jämföra offerterna. Av denna anledning är det framförallt återkommande privata fastighetsägare och Bostadsrättsföreningar som kontaktat oss efter starka rekommendationer (oftast av andra BRF-styrelser eller besiktningsmän) som önskat detta upplägg med prissatta förslag.
Viktigt att veta är att de förslag eller annan förprojketering som vi gör utan kostnad i samband med offereringen inte får användas som förfrågnignsunderlag eller arbetsanvisning till andra Entreprenörer, då vi inte kan ansvara för hur de väljer att tolka dem. D.v.s. dessa handlingar är inte detsamma som det ni kan läsa om under sidan ”Upprättande av Handingar och statusbesitkningar för yttre renovering av flerbostadshus”.
